華夏幸福(600340,股吧)的業務模式主要是通過與特大城市周邊的縣級政府簽訂產業新城委托開發協議，系統性開展園區基礎設施建設、土地整理、公共配套設施建設、產業發展服務、園區綜合服務等工作。可以說，京津冀產業銜接的協同及進展程度、公司對產業新城的整體運作特別是產業促進與發展，對公司業務前景有著重要的影響。

　　此前，河北環首都的13個縣市，一直在推動與北京對接的工作，但實質進展低于預期。較高的預期導致環首都經濟圈的房地產業發展快于其他產業的發展，并催生了跨省上班族。目前，燕郊的房價每平米已突破萬元，香河、大廠、固安、涿州等地房價達到6000-7000元，已經達到二線城市的房價水平。

　　尹中立分析，直到今天，三地仍然競爭大于合作。“各方都有自己的利益訴求。北京希望把低端產業、高耗能產業轉移到河北，天津希望打造北方經濟中心，河北希望引進北京的高端產業和人才，但這很難協調。”

　　首都二機場進展一再晚于預期，也在一定程度上說明三地的協同發展有許多工作要做。今年兩會期間，傳出首都二機場將于上半年開工的說法，從目前項目實際進度看，上半年很難開工。實際上首都二機場涉及北京、天津、河北三地多方面工作的協調，2008年國家發改委成立了選址協調小組，選址范圍多年一直難以確定，致使開工日期一再推遲，臨空經濟圈也只能停留在紙面上。華夏幸福早已布局的產業園，遲遲沒有充分享受到二機場項目帶來的利好。

　　發改委負責人此前透露，京津冀協同發展相關方案有望上半年出臺。北京、天津、河北各地區都在開展有力的準備工作以迎接協同。多位專家表示，從目前中央部委及三地的工作進度、力度看，此次三地的協同將動真格，協同的力度可能是空前的，將深刻影響三地乃至中國經濟的布局。具體如何協同，北京的哪些機構、產業轉移到天津、河北，轉移機構和產業在天津、河北內部如何布局，目前仍在調查研究和溝通中，最終的決策也需接受經濟規律的檢驗。具體政策制定所需的時間及效果，將在很大程度上決定華夏幸福能分到多大的一杯羹。

　　同時，華夏幸福自身對產業新城的全價值鏈運作能力，更是其產業新城業務成敗的關鍵。華夏幸福園區中最成熟的固安產業新城，已經開發了十余年，說明產業新城建設較普通的房地產開發更復雜，周期更長。

　　據固安規劃館人士介紹，固安產業新城，電子信息產業方面，京東方、東方信聯、科瑞恒通、安德建奇、迪諾普等已經建成投產。汽車零部件企業如正興車輪、薩牌電器、匯海新大等已經投產。高端裝備制造業方面，阿爾西、航天振邦、誠田恒業、安島篩分、美力馬等已經投產。另外，目前已經建成入駐的企業還包括本地企業永豐機械、參花面粉廠等。從事環保材料生產的科諾達、進行3G設備生產的東方信達等公司也已落戶。“東方信達目前還在研發階段，正式投產后將帶動兩三家上下游企業入駐園區。”華夏幸福人士介紹。

　　作為固安工業園重要定位之一的航空航天產業也已吸引了不少企業。當地人士介紹，目前已有20家企業簽約或入駐。距離固安航天產業基地不遠處，是已經初具規模的肽谷固安生物醫藥孵化港。根據規劃，這主要以單克隆抗體與治療性疫苗為特色產業，未來將建設成為一流的生物醫藥轉化醫學基地。

　　“肽谷固安生物醫藥孵化港是2012年開始動工建設的，現在已經完成1.1期建設。2013年4月開始動工建設1.2期工程，預計今年4月底可以投入使用。”固安規劃館人士介紹，目前已有北京大學分子醫學研究所、博雅干細胞科技有限公司、德益陽光生物技術(北京)有限責任公司等10余家企業簽約入駐園區。

　　據了解，華夏幸福已為固安工業園區累計引入企業近400家，包括北京大學分子醫學研究所等生物醫藥類科技研發機構與企業，以航天科技(000901,股吧)集團、航天科工為核心的航天企業，以京東方為主導的新一代信息技術企業。實現項目總投資近600億元。

　　“產業園建設是個漫長的過程，招商的速度是各個園區都會面臨到的問題。”某業內人士直言。對于華夏幸福而言，招商作為產業發展服務業務的核心環節，已成為產業新城建設的重中之重。“公司特別重視專業招商引資的能力建設，招商團隊規模已經超過500人。”據華夏幸福人士介紹，從2004年開始，園區投資運營公司便成立了專業的招商團隊，由直接招商轉為服務招商。公司根據固安工業園區的主導產業，派人對相關企業進行走訪，圍繞重點企業量身定制投資方案。

　　“在內地，我們的招商團隊實施主攻京津、兼顧長三角和珠三角的招商策略；在海外，采取韓資、臺資為主，其他為輔的招商策略。”據華夏幸福人士介紹，目前除北京外，公司在上海、廣州、深圳、德國法蘭克福等城市均設有招商分局或辦事處，并積極籌劃在美國、韓國、日本設立招商辦事機構。

　　一位不愿透露姓名的證券公司分析師告訴中國證券報記者，與相對成熟的固安工業園區相比，環北京還有大量園區的建設僅僅是初期階段。“園區開發運營比傳統的住宅和商業地產開發要更加復雜，能做到成功運作的難度比較大，培育周期至少也需要10年。”該人士直言。

　　“北京周邊有很多產業園的發展還不到位，無論是產業規模還是產業層次都不夠。”中國社會科學院工業經濟研究所研究員陳耀在接受中國證券報記者采訪時表示，產業園由于地理區位的不同，吸引的產業層次應該有所差異。“根據周邊已有的產業布局來發展產業園，需要有配套的環境，這是產業園發展的基本要求。但園區之間要有一定的差別化，這個差別不是指產業上的差異，而是具體產品的差別。”陳耀表示，以固安為例，由于地處北京城南邊，距離城南航空航天產業較近，有一定的區位優勢，可以發展相關產業園。亦莊區域現有的電子信息、裝備制造產業，也可以吸納到固安的產業園中。

　　“環北京地區區域發展的重心在于產業整合。”華夏幸福人士表示，公司產業園最重要的方式就是依靠龍頭企業，以此聚集一大批中小型企業。下一階段就是孵化和創新，希望在區域產業結構中自生或者內生性的東西越來越多，以此破解園區招商瓶頸。